Terreno no edificable
Ya que tenemos muchos clientes preguntando por un terreno para construir la casa de sus sueños en Andalucía o buscando una ruina para restaurar, nos gustaría explicar en una serie de artículos qué posibilidades quedan y qué deben investigar los clientes para asegurarse de que hacen la inversión correcta. Nos gustaría dejar muy claro que simplemente solicitar una licencia para construir una casa en una parcela rústica ya no es posible.
En 2002 entró en vigor una nueva ley (LOUA) que restringe la construcción en el campo en Andalucía. Aunque todavía, no todo el mundo es consciente de los efectos, esta ley ha tenido un gran impacto en la construcción en suelo rústico (Suelo no Urbanizable). A lo largo de los años se han ido publicando nuevas especificaciones, este blog no está actualizado a la normativa LISTA 2022. Cuando se haya publicado la normativa, incluiremos más información. En este artículo explicaremos el pliego de condiciones publicado en enero de 2013, con las diferentes clasificaciones de suelo, el tipo de edificación que se permite y el proceso a seguir para obtener la licencia de obras.
Normativa española sobre construcción
En diciembre de 2021, el Parlamento andaluz aprobó la nueva Ley del Suelo de Andalucía, comúnmente denominada LISTA, para la construcción en suelo rústico. Una de las novedades más importantes de esta ley es que, en determinadas circunstancias, permite conceder licencias de construcción para viviendas unifamiliares aisladas en el campo. Se trata de una gran noticia para los propietarios de fincas rústicas, ya que hasta ahora no se permitía construir en el campo y todas las edificaciones de menos de 6 años de antigüedad podían ser sancionadas.
Tras la aprobación de esta nueva ley, la Junta de Andalucía está trabajando en los reglamentos de desarrollo de la misma, siendo estos muy importantes para que la nueva ley comience a aplicarse. Actualmente, este reglamento se encuentra en fase de borrador pendiente de aprobación, por lo que aún está sujeto a cambios.
También vamos a explicar -en el último apartado- los aspectos más importantes de este borrador de reglamento y de la nueva ley del suelo, relativos a las parcelaciones en suelo rústico y a la posibilidad de obtener licencia de obras para viviendas unifamiliares. Aquí trataremos los nuevos aspectos que afectan a las viviendas en régimen de Declaración Asimilada fuera de Ordenación, (DAFO/SAFO) ya que, por primera vez, también se permitirán en ellas obras de reforma de mayor envergadura.
Construir un cobertizo en España
Los que amamos la belleza de la isla no queremos verla destruida por la construcción incontrolada. Obviamente, los legisladores baleares y el gobierno local de Ibiza son de la misma opinión. Por ello, cada vez es más difícil construir una vivienda en suelo rústico.
Dentro del término “suelo rústico” hay varias zonas con diferentes clasificaciones. El Consell en Ibiza definió en su Plan Territorial Insular (PTI) una serie de zonas protegidas donde no se puede construir en absoluto. En otras zonas necesitas una parcela que tenga al menos 50.000 m2 y en zonas de suelo rústico normal la parcela debe tener una superficie de al menos 15.000 m2. Sólo se puede construir una única vivienda unifamiliar por finca, y hay restricciones en cuanto al tipo de construcción y la naturaleza de la edificación. Es obligatorio construir siguiendo el estilo típico de Ibiza.
Según la Disposición Transitoria Segunda de la Ley Agraria de las Islas Baleares de 31 de enero de 2019, las zonas de alto valor agrario (“ZAVA – zonas de alto valor argrario”) deben estar delimitadas. En Ibiza, a diferencia de Mallorca, esto no se ha llevado a cabo hasta la fecha. Siguiendo esta disposición de la Ley Agraria, no se pueden conceder licencias para construir en el campo hasta que las autoridades hayan cumplido este mandato.
Métodos de construcción de las casas españolas
Es importante entender las diferencias en los tipos de terreno aquí en la región de Valencia. Hay básicamente 2 tipos de propiedad o terrenos, ambos con diferentes subtipos (con condiciones más específicas).
El primero es el suelo urbano, en el que se puede edificar y que puede ser residencial o industrial. El suelo debe tener la calificación urbanística y las infraestructuras necesarias para ser considerado urbano y en el caso de urbanizaciones de baja densidad (Chalets etc…) debe tener viales, aceras, alumbrado público, alcantarillado, electricidad y agua potable.
Dicho esto, en determinadas condiciones es posible obtener permiso para construir una casa en el campo. Uno de los principales requisitos es que la parcela tenga más de 10.000 m2 y que el alcantarillado esté correctamente depurado. Las casas que cumplen los requisitos para haber sido construidas en el campo representan un porcentaje muy, muy pequeño de todas las que existen en el campo. Casi todas las casas situadas en terrenos rústicos de menos de 10.000m2 habrán empezado su vida sin licencia urbanística.