Leyes de zonificación rural
¿Desea más información? Siempre puede ponerse en contacto con nosotros para obtener una oferta de precio rápida y gratuita con una explicación de todos los pasos del proceso. Además, en nuestra página web encontrará varios vídeos tutoriales sobre compra, venta, compra en el campo (con el certificado DAFO) y sucesiones / herencias españolas en inglés, holandés o sueco:
La nueva Ley del Suelo en Andalucía, aprobada en diciembre de 2021, permitirá conceder licencias de obras para nuevas viviendas unifamiliares aisladas en suelo rústico. Sin embargo, el reglamento de desarrollo de esta Ley aún está siendo debatido por la Junta de Andalucía, y aún está sujeto a cambios.
Dicho esto, al final de este artículo recogemos las novedades más importantes de esta Ley, en cuanto a la mejora/renovación de viviendas existentes en suelo rústico en relación con el certificado DAFO/SAFO. Este será un cambio bastante importante para la mayoría de los propietarios de casas rurales en Andalucía.
La superficie de la vivienda no podrá superar el 1% de la de la parcela y deberá estar a una distancia mínima de 25 metros de todos sus linderos. Las viviendas tampoco podrán superar una altura máxima de 7 metros. A nivel local, además de la vivienda principal pueden permitirse dependencias, siempre que éstas sean de menor tamaño que la propia vivienda.
Construir una casa en una zona rural
Es la relación entre el volumen edificado y el terreno y define la superficie máxima total permitida en una manzana de terreno. La relación se expresa en porcentaje, por ejemplo, 200%. En las zonas edificadas del centro de Tokio, el Yosekiritsu es elevado, mientras que en las zonas suburbanas y rurales, el Yosekiritsu será mucho menor. La proporción más alta en Tokio es del 1300%, que se aplica a los terrenos comerciales de la zona de Yurakucho / Marunouchi, alrededor de la estación de Tokio. Aun así, hay edificios que superan este ratio porque han tomado prestados derechos de superficie de bloques vecinos o han recibido ayudas especiales del gobierno.
Es muy importante comprobar este coeficiente antes de comprar un terreno. Aunque el sencillo cálculo anterior puede darle una idea muy general del tamaño total de la casa, es muy aconsejable consultar con un arquitecto para obtener una cifra exacta, ya que factores como la anchura de la calle, añadir un sótano, etc., pueden aumentar o disminuir el tamaño posible del edificio.
En el caso de las viviendas, el sótano no se incluye en las mediciones (siempre que represente menos de un tercio de la superficie total de la parte residencial). Esta es una opción para quienes desean sacar el máximo partido a su terreno. Sin embargo, construir un sótano cuesta más por metro cuadrado que hacerlo en superficie.
Construcción en zonas rurales
Las dependencias son edificios separados de la casa principal, como cobertizos, edificios agrícolas y, a veces, garajes y cocheras. En muchos casos, este tipo de edificios puede reconstruirse sin necesidad de autorización, siempre que se cumplan determinadas normas. A continuación se enumeran ejemplos de edificios que pueden construirse o instalarse sin aprobación, con enlaces a las normas de urbanización aplicables:
Por ejemplo, si se instala una terraza en un terreno propenso a los incendios y está a menos de 5 m de una vivienda, debe estar construida con material incombustible.
Si las dependencias no pueden reconstruirse como construcción exenta, es posible que puedan reconstruirse mediante una construcción conforme. Esto implica la obtención de un Certificado de Urbanización Conforme (CDC) del ayuntamiento o de un certificador privado si se cumplen todas las normas de urbanización pertinentes.
Algunos tipos de urbanización pueden ser exentos o conformes, como los cobertizos de jardín y las cocheras. La diferencia es que las construcciones exentas suelen ser más pequeñas y tienen menos impacto en las propiedades vecinas. Si su anexo no cumple las normas de urbanización para la urbanización exenta, es posible que pueda realizarse como urbanización conforme.
Licencia de obras andalucía
En diciembre de 2021, el Parlamento andaluz aprobó la nueva Ley del Suelo de Andalucía, comúnmente denominada LISTA, para la construcción en suelo rústico. Una de las novedades más importantes de esta ley es que, en determinadas circunstancias, permite conceder licencias de construcción para viviendas unifamiliares aisladas en el campo. Se trata de una gran noticia para los propietarios de fincas rústicas, ya que hasta ahora no estaba permitido construir en el campo y todas las edificaciones de menos de 6 años de antigüedad podían ser sancionadas.
Tras la aprobación de esta nueva ley, la Junta de Andalucía está trabajando en un reglamento que la desarrolle, siendo éste muy importante para que la nueva ley comience a aplicarse. Actualmente, este reglamento se encuentra en fase de borrador pendiente de aprobación, por lo que aún está sujeto a cambios.
También vamos a explicar -en el último apartado- los aspectos más importantes de este borrador de reglamento y de la nueva ley del suelo, relativos a las parcelaciones en suelo rústico y a la posibilidad de obtener licencia de obras para viviendas unifamiliares. Aquí trataremos los nuevos aspectos que afectan a las viviendas en régimen de Declaración Asimilada fuera de Ordenación, (DAFO/SAFO) ya que, por primera vez, también se permitirán en ellas obras de reforma de mayor envergadura.